Почём избушка? Как не переплатить лишнего и не продешевить

В одном из прошлых номеров “Недвижимости” мы рассказывали о том, как правильно оценить квартиру. Эта информация полезна как покупателю, так и продавцу. Первому – чтобы не переплатить, второму – чтобы не продешевить. Стоимость квартиры в основном “привязана” к трем параметрам: метраж, дом, в котором она расположена (возраст, местоположение, категория) и состояние. С домом всё намного сложнее.

Оценочный парадоксПри оценке дома принципиально важно учесть местоположение и подъездные пути. Стоимость абсолютно одинаковых по площади и качеству строений может разниться именно из-за этих параметров в разы. Второй важнейший показатель – земельный участок. Его цена зависит от местоположения, размера и коммуникаций. И только в третью очередь мы обращаем внимание на само здание. Вот такой парадокс: вроде оцениваем дом, а учитываем его особенности в последнюю очередь.

Конкретно? ПожалуйстаЧтобы вывести для читателя хотя бы приблизительную формулу расчета, мы предложим сложить пять цен: участка, строительства дома, отделки. Оставшиеся две “накрутки” – мечта и торг.Например, новострой в 150 квадратов с недорогой отделкой “под ключ” расположен в районе “Тридцатки”, на участке в 6 соток, к которому надо подъезжать по грунтовке (что существенно удешевляет землю). Такой участок с коммуникациями стоит 700-900 тысяч рублей. Коробка с крышей и закрытым контуром, готовая к отделочным работам, – 15 тысяч за квадрат. Отделка эконом-класса – плюс миллион. Набралось 4 миллиона 150 тысяч рублей. Наступает черед произвольного округления. Это, простите за выражение, “хотелки” продавца. Согласитесь, есть разница между отрезом ткани и швеей, способной сшить из него платье, и готовым нарядом. Так и продавец хочет возместить расходы своих сил, нервов, времени (от покупки участка до узаконения новостроя). Как минимум, накрутится миллион. Дом будет выставлен на продажу за 5,3 миллиона. Тысяч 100-150 заложат на торг.Это очень приблизительный расчет. В те же пять миллионов могут оценить огромный дом в 500 квадратов, расположенный в небольшом селе, до которого из областного центра – час езды. И за тот же “пятачок” (термин некоторых риелторов) может продаваться деревянная 30-метровая “халупка”, поскольку важна не она, а клочок земли в две-три сотки в центре города.

Профессионал-шантажистЛюбой менеджер по продаже недвижимости подтвердит: дома реализуются тяжелее, дольше, чем квартиры. Но и для покупателя проблематично найти подходящий вариант. Скажем честно, покупка-продажа дома, начиная с оценки – это тот случай, когда лучше не надеяться на чутье и удачу, а пригласить профессионала-риелтора.Кстати, именно при подборе домов (в отличие от квартир) покупатели нередко нанимают и профессиональных строителей, чтобы те посмотрели объект на качество, соответствие СНиПам. Строитель задает вопросы о глубине фундамента, утеплении стен, наклоне сточной трубы, то есть выясняет те нюансы, которые нам и в голову не приходят. Однако здесь хочется посоветовать прибегать к помощи друзей и хороших знакомых, которым вы стопроцентно доверяете. Совсем недавно, помогая продавать дом приятелям, я столкнулась с экспертом-вымогателем. Воспользовавшись моментом, когда потенциальный покупатель нас не слышал, строитель предложил: “Заплатите мне 50 тысяч рублей, и я гарантированно смогу убедить этого лоха купить ваш дом”. На наши наивные доводы о профессио­нальной этике “эксперт” ответил: “Не хотите, как хотите. Посоветую другой дом”.