Обогнать депозиты и сдачу жилья?

28.02.2013 14:05

 Какие инструменты способны сегодня сразиться с банковским вкладом и арендой недвижимости?

 

Прошедший год разочаровал многих частных инвесторов. Финансовые рынки не восстанавливаются, а привычные способы инвестирования - в первую очередь, вложение в банковские вклады и покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду - не могут справиться даже с задачей сохранения средств от инфляции. Действительно, средние ставки по стандартным депозитам для физических лиц находились на уровне 7-8% годовых в течение 2012 года1. При этом крупные банки заявляют о дальнейшем снижении ставок по депозитам в 2013 году. Плюс широкий резонанс вызвала законодательная инициатива о предоставлении Банку России права вводить ограничения на величину процентной ставки по банковским вкладам. Соответствующий законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении в конце декабря 2012 года2.

 

На рынке аренды жилья тоже всё не так просто и привлекательно с точки зрения доходности. Согласно исследованию аналитического агентства “Индикаторы рынка недвижимости”3 Индекс доходности жилья (доход от аренды, деленный на доход по валютному депозиту, который инвестор получил бы, если бы вместо покупки квартиры вложил деньги в депозит) в декабре 2012 года составил 2,6 банковских депозита в валюте. Учитывая, что средняя ставка по валютным депозитам в 2012 году находилась на уровне 3-4% годовых1, получаем доходность от сдачи квартиры в аренду на уровне 8-10 % годовых. При этом данная доходность не учитывает расходы на содержание квартиры и налоги. Если же учесть расходы на выплаты по банковскому кредиту, с помощью которого финансируется покупка квартиры, то доходность от вложений в квартиру становится и вовсе отрицательной.

 

Какие же инструменты выбрать умеренно-консервативному инвестору, чтобы сохранить свои сбережения от инфляции и получить дополнительную доходность? Давайте вместе с БКС Премьер4 рассмотрим три вида таких инструментов – это REIT5, зарубежные фонды облигаций (ETF6) и структурные продукты с полной или частичной защитой капитала7. В данные продукты давно и активно инвестируют западные частные инвесторы, но российские частные инвесторы либо вообще не знают о существовании таких продуктов, либо имеют о них очень ограниченное

1 По данным Банка России. Источник: http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=credit_statistics/interest_rates_12.htm&pid=cdps&sid=svodProcStav

 

2 По данным «Российской газеты». Источник: http://www.rg.ru/2012/12/18/stavki-anons.html

 

3 Источник: http://www.irn.ru/

 

4Юридическое лицо, оказывающее услуги - ОАО «БКС Банк», Лицензия ЦБ РФ №101 от 23.01.2013 г. Генеральная лицензия ЦБ РФ №101 от 23.01.2013 г

 

5REIT (англ. RealEstateInvestmentTrust) - компания, которая покупает и управляет недвижимым имуществом или занимается девелопментом (застройкой).

 

6ETF (англ. ExchangeTradedFund) — индексный фонд, паи которого обращаются на бирже.

 

7 Структурный продукт – внебиржевой срочный контракт.

 

представление. Вместе с тем по доходности, нормированной на риск, и по ликвидности (за исключением структурных продуктов) они способны значительно превосходить банковские депозиты и покупку недвижимости в инвестиционных целях в России. REIT и ETF облигаций доступны для инвестирования начиная с очень небольших сумм (порядка 3 тыс. руб.), порог входа в структурные продукты несколько выше (примерно от 300-500 тыс. руб.), но они гарантируют сохранность капитала1. Рассмотрим эти инструменты более подробно.

 

1) Инвестиции в REIT

Существует большое разнообразие REIT в зависимости от того, в какой сектор инвестирует компания. Поэтому при выборе REIT инвестор в первую очередь должен оценить перспективность сектора недвижимости, в котором работает компания. В качестве примера можно привести сектор жилых апартаментов в США, который сейчас находится в выгодном положении, так как в связи с кризисом и отсутствием дешевых ипотечных кредитов всё больше американцев предпочитают снимать жильё, а не покупать недвижимость в собственность. Можно взять сектор больничных комплексов, спрос на которые по прогнозам экспертов будет находиться на высоком уровне из-за стремительно стареющего населения и необходимости оказания медицинских услуг большему числу людей. С другой стороны, сектор офисных апартаментов является цикличным и доходность REIT, работающих в этом секторе, будет зависеть от состояния экономики. Частным инвесторам, у которых нет времени анализировать сектора недвижимости, можно порекомендовать крупные REIT , которые инвестируют одновременно в разные сектора офисной недвижимости в разных странах.

 

REIT, как финансовые инструменты для частных инвесторов, имеют очень привлекательные характеристики. Во-первых, REIT обеспечивают сохранность вложений от инфляции – дивидендные выплаты по ним формируются из арендных платежей, а арендные платежи обычно повышаются с ростом общего уровня цен. К тому же, по своей сути REIT инвестируют в недвижимость, то есть в реальные активы, и при финансовых кризисах рассматриваются инвесторами как “защитные убежища”. Во-вторых , REIT ежегодно выплачивают дивиденды, в среднем значительно превышающие дивидендную доходность индекса S&P500. Так, по данным Национальной Ассоциации Фондов Недвижимости США (NAREIT2), средняя дивидендная доходность REIT за период с 1972 по 2010 год составила 8.3% годовых. Если принять в расчеты также динамику стоимости акций REIT, то суммарная доходность REIT за этот период составила 13,75% годовых. В-третьих, REIT увеличивают диверсификацию портфеля частного инвестора. Согласно многочисленным исследованиям доходность REIT имеет незначительную положительную корреляцию с доходностью S&P500 на среднесрочных и долгосрочных горизонтах инвестирования.

 

Для целей персонального финансового планирования важно понимать, что REIT как финансовые инструменты, с одной стороны, ничем не отличаются от акций других публичных компаний. REIT также обязаны следовать всем правилам американского регулятора финансовых рынков, их акции также подвержены краткосрочным паникам на фондовых рынках. По своим «техническим» характеристикам публично торгуемые REIT относятся к классу активов «акции». Поэтому часть финансовых советников включают REIT в долю портфеля клиента, отведенную под класс активов «акции». C другой стороны, на длинных промежутках времени волатильность REIT в несколько раз меньше волатильности индексов акций, а доходность повторяет доходность «реальных» вложений в коммерческую недвижимость. Это позволяет рассматривать REIT как отдельный класс активов и выделить под них отдельную долю в портфеле клиента. Эксперты компании Morningstar3, специализирующейся на исследовании инструментов коллективных инвестиций, смоделировали доходность и волатильность портфелей с различными долями акций, облигаций и REIT. Наибольшую доходность с учетом риска показал портфель, где в REIT было инвестировано 15% от исходной суммы. Понятно, что сейчас мы говорим о тех инструментах, которые могут показаться не слишком привычными для частных инвесторов, но вся прелесть института личного финансового советника состоит в том, чтобы доступно рассказать Вам обо всех перспективных способах инвестиций.

 

2) Инвестиции в фонды облигаций (ETF)

 

В качестве альтернативы вложениям в банковский депозит можно порекомендовать ETF, фонды которых состоят из корпоративных облигаций высокого качества. Доход по акциям ETF состоит из двух частей – рост курсовой стоимости долговых ценных бумаг входящих в его портфель, и купонный доход от них, который фонд распределят в виде дивидендов. Историческая доходность ETF облигаций составляет порядка 8% годовых в долларах, при риске (волатильности) 3%.

Преимуществами ETF перед прямой покупкой облигаций являются, во-первых, гораздо меньшая сумма минимальная сумма для входа, во-вторых, нивелирование систематического риска отдельно взятого эмитента. ETF одновременно инвестируют в облигации сотен компаний, которые работают в разных областях экономики, зачастую в разных странах, и, следовательно, проблемы у одной компании или даже у целого сектора не сильно повлияют на доходность фонда.

 

3) Инвестиции в структурные продукты

 

Структурные продукты состоят из нескольких финансовых инструментов. Обычно это облигации и опционы. Большая часть средств вкладывается в облигации высокого качества, за счёт чего достигается сохранность инвестиций. На оставшуюся часть средств покупают опцион, что даёт доходность по всему структурному продукту. Распределяя средства между облигациями и опционом в различных пропорциях , можно получить структурные продукты с различными показателями ожидаемой доходности и риска – можно сделать как сильно агрессивный продукт, так и продукт со 100% защитой капитала. Доходность продукта зависит от выбранного опциона – какой базовый актив лежит в основе опциона и насколько далеко цена исполнения опциона («страйк») находится от текущего значения базового актива. Все факторы, влияющие на динамику базового актива, будут влиять и на доходность всего структурного продукта. В качестве альтернативы банковским вкладам и недвижимости в России можно порекомендовать структурные продукты с защитой капитала на рост индексов РТС, S&P500, на рост золота или нефти. В случае благоприятной динамики этих активов инвестор в конце срока действия опциона получит определенную доходность, в случае падения цены данных активов инвестор гарантировано получит назад 100% инвестированной суммы. Работа финансового советника БКС Премьер состоит в том, чтобы вместе с клиентом определить его риск-профиль, после чего совместно выработать стратегию инвестирования. Консервативным инвесторам подходят инструменты с полной защитой, тогда как любители рисковать должны понимать, что при более высоком потенциальном доходе они могут и потерять значительно больше. Но в любом случае, финансовый советник не оставит вас один на один с рынком.

 

Правда, структурные продукты уступают депозитам по ликвидности – их невыгодно закрывать досрочно. В момент покупки структурного продукта управляющая компания подбирает облигации под выбранный инвестором срок, чтобы к моменту исполнения структурного продукта данные облигации либо производили купонную выплату, либо полностью гасились с выплатой основного долга и купона. Купонная выплата или прирост облигации в цене к моменту погашения как раз и гарантируют сохранность капитала. В случае падения цены базового актива ниже цены «страйка» опциона исполнять опцион становится экономически невыгодно, и продать его тоже получится по очень низкой цене. При таком варианте развития событий держатель структурного продукта не получит доходности, но благодаря облигационной части сохранит вложенный капитал – к этому времени облигация выплатит купон, что покроет первоначальные издержки на покупку опциона. Если же инвестор закрывает структурный продукт раньше оговоренного срока, то, во-первых, непонятно, сколько будет стоить опцион (в наихудшем сценарии его стоимость будет равна нулю, то есть пропадёт та часть средств, которая первоначально была вложена в опцион), во-вторых, непонятно, сколько будет стоить облигационная часть структурного продукта. По облигации в конце обращения гарантированно выплач ивается 100% вложенных средств, но до этого момента она может стоить меньше первоначальной стоимости, поскольку держатели бумаги могут захотеть продать ее и купить другую облигацию с большим купоном.

 

При благоприятном сценарии, то есть при росте базового актива в цене, опцион в конце срока действия исполняется, и инвестор получает определенную часть доходности базового актива. Инвестор получает не всю доходность базового актива, потому что при первоначальном структурировании продукта есть издержки на покупку опциона (стоимость опциона), которые могут быть довольно значительные в зависимости от того, насколько цена исполнения опциона находится далеко от текущего значения базового актива. Таким образом, структурные продукты позволяют при полном отсутствии рисков рассчитывать на доходность гораздо более рискованных инструментов (акции, товарные рынки, как российские, так и зарубежные).

 

 

Астраханский филиал БКС Премьер:

ул. Адмиралтейская, 39.

Тел: (8512) 63-36-10.

 

1Только для структурных продуктов с полной защитой и при условии исполнения структурного продукта в полном объеме согласно его условиям. Инвестор дополнительно несет расходы по выплате премии контрагенту по структурному продукту, вознаграждения брокеру, депозитарию, по возмещению расходов, уплате налогов и иные расходы.

 

 

2 Источник: http://www.reit.com/

 

3 Источник: http://www.morningstar.com/