На Астрахань имеют планы. Как впишутся в них горожане

Разработка мастер-плана развития астраханской агломерации, призыв к федеральным девелоперам включиться в борьбу с местной аварийностью и ветхостью жилого фонда, наконец, заявления о необходимости ревизии реестра памятников культурного наследия — все говорит о том, что в части градостроительной сферы начинается пока еще незаметное глазу горожан движение.

«На центр никто не покушается»
Власти уверяют, что за всеми не очень понятными обывателю терминами стоит единственное желание: привести город в божеский вид. Далеко не все такой настрой разделяют и проявляют настороженность: мол, больная тема ветхого жилья эксплуатируется не одно десятилетие, а за пересмотром реестра памятников архитектуры могут выглядывать «уши» застройщиков, мечтающих захватить в центральной части города куски жирной земли.
«На историческую часть города пока никто не покушается», - успокоила глава города Мария Пермякова во время итоговой пресс-конференции, которая состоялась в конце декабря.

Выше не прыгнешь
По словам мэра, сейчас разрабатывается проект охранных зон, который позволит снять ограничения в плане согласования строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия. «Станет легче, но не тем, кто живет в непосредственной близости от кремля. Там высота застройки будет ограничена», - сказала она. А вот что касается застройки в непосредственной близости от центра, то там «инвестор действует как собственник и строит все, что возможно в соответствии с прописанными регламентами. В том числе по высоте и видам разрешенного использования», пояснила глава горадминистрации.
«Землю не расхватывают»
Мария Пермякова согласилась с тем, что развития города не будет, если строить точечные многоэтажные «человейники» в центральной части города, но признала, что инвестор вообще неохотно идет на окраины. «Думаете, кто-то к нам приходит за землей? У нас как раз все свободные участки — это микрорайон Бабаевского, Западная-2, ул. Керченская», - сказала она. Еще одна из причин нежелания застройщиков идти на окраины — это отсутствие сетей, дорог и т.д.

Мастер-план даст старт
В общем-то, сказанное мэром давно не новость, но власти, говоря о перспективах города в целом, возлагают большие надежды на мастер-план и закон о комплексном развитии территорий (КРТ). О последнем скажем ниже. Кстати, о переходе региона от «точечной» застройки к комплексному освоению земельных участков в Астрахани заявляли еще в 2010 году.

Напомним, в прошлом году в регионе был заявлен масштабный, по словам его разработчиков, проект — создание мастер-плана по развитию астраханской агломерации. Работать над проектом будет московское агентство стратегического развития «ЦЕНТР» при участии ведущих федеральных и местных экспертов. Исследования продлятся до марта. По словам советника губернатора Евгении Муринец, самый лучший вариант выбирается путем открытого голосования. При этом подчеркивается, что новые объекты должны органично вписываться в историческую застройку Астрахани и не нарушать ее вида.

Как отметил на брифинге для журналистов, прошедшим в День российской печати, губернатор Игорь Бабушкин, мастер-план ляжет в основу градостроительного плана и будет представлен на Втором Каспийском экономическом форме, который пройдет в августе в Москве. «Будем считать это началом работы для преобразования Астрахани и ее агломерации», - сказал глава региона.

Застройщик получил много прав?
Между тем под финал года Госдума приняла закон о комплексном развитии территории, окрещенный СМИ «всероссийской реновацией», который почему-то остался не особо замеченным населением. А ведь его критиковали и критикуют куда больше, чем внедряемый ныне мастер-план. И нововведения могут коснуться значительной доли астраханцев, проживающих, к примеру, на территориях, которые войдут в комплексную застройку. Часть профессионального сообщества назвала его покушением на собственность граждан, они считают, что застройщики получили слишком много «воли».
Ускорит расселение?
По мнению разработчиков, закон должен «послужить совершенствованию механизмов расселения аварийного жилья и жилья, подлежащего сносу или реконструкции». При этом авторы рассчитывают, что механизм позволит привлечь не бюджетные, а частные деньги.
Суть закона в том, что регионы смогут утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Программы в свою очередь станут основанием для решения регионов о комплексном развитии территорий, где эти МКД находятся.

Изымут по рыночной стоимости
Собственникам жилых помещений должны возместить рыночную стоимость их квадратных метров, общего имущества МКД, в том числе земельного участка, на котором он расположен. Помимо этого, возместят убытки, причиненные собственнику изъятием имущества, в том числе упущенную выгоду.
По заявлению собственника ему предоставят другое жилье с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом предоставляемое жилье будет находиться в границах, подлежащих комплексному развитию.
Решение о включении или невключении МКД в границы комплексного развития принимает собрание собственников (2/3), говорится в пояснению к документу.
То есть, если иными словами, изъять жилье могут, если на то будет согласие 2/3 собственников, и во вполне себе нормальном доме, оказавшемся по соседству с аварийными.
За три копейки?
Против принятия этого закона активно выступал депутат Госдумы Олег Шеин. Он аргументировал это тем, что «фактически, это просто право на захват домов с полным игнорированием стратегий развития городов».
По мнению депутата, законом предусмотрено, что глава региона без учета мнения местных властей может заключить договор с частной фирмой о передаче под застройку целых микрорайонов, в том числе с неаварийными домами. «Если собственники дома не провели вовремя голосование, считается, что они по умолчанию согласились; взамен собственники получают или такую же жилплощадь (можно на окраине), или денежную компенсацию, размер которой законом не определен (три копейки)», - высказал свою точку зрения депутат на своей странице в ФБ.

Вопросы отселения
Похоже, проблемы возмещения стоимости изъятого жилья и переселения в другое могут стать краеугольными. В Астрахани стоимость «квадратов» зависит от многих факторов, и потянут ли жильцы новое жилье — большой вопрос. Да и захотят ли они покидать свои вполне приличные «родовые гнезда» и переезжать куда-то на окраины? Вообще вопросов в связи с «реновацией» возникает масса. Понятно, что решаться они будут не завтра, но готовиться их задавать людям, проживающим в кварталах с большим массивом старого фонда, нужно уже сегодня.
Призвали федералов
Тем более что замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, который недавно приезжал в наш регион, предложил федеральным застройщикам начать работать в Астрахани с тем, чтобы область могла удержать высокие темпы расселения жителей ветхого и аварийного жилья. Он сказал, что регион «нуждается в помощи профессиональных застройщиков с большим опытом успешной реализации социально важных проектов, в том числе с низкой рентабельностью», отметив, что речь в первую очередь идет о перспективах комплексного освоения территории взамен «точечной хаотичной застройке».
По данным российского минстроя, до 2023 года в Астраханской области из аварийного жилья планируется переселить около 2,7 тыс. человек, а на очереди — еще около шести тысяч жителей.

Готовят участки
Ранее власти сообщали о 23 готовящихся участках под комплексную застройку. Об этом на выставке «АРХ Москва — 2020», где Астраханская область участвовала в качестве почетного гостя, говорил зампредседателя правительства области Михаил Богомолов. «Есть 23 земельных участка, пусть не самых лучших. Но мы вчера правильно рассуждали, что растягивать регион не надо, не надо растаскивать эти площадки по окраинам, создавая кластеры», - сказал он. Зампред отметил, что регион заинтересован в увеличении девелоперских проектов в регионе. «Основной этап развития — это центр города, обеспечить расселение аварийного жилья», - пояснил чиновник.
В перечень участков в центре города, в частности, вошли территории в границах улиц Максима Горького, пер. Бульварного, Ан. Сергеева, территории на улице Ярославская, 25 (район Алмиралтейской косы), Чехова, 81-85, Полякова, Куйбышева, 82-86.

Вместе с астраханцами
Для справки. Мастер-план считается на сегодня универсальным инструментом в развитии городских территорий, причем как в городах-миллионниках, так и в малых городах. Его основными плюсами называют гибкость, способность подстраиваться под социально-экономические нужды территории и людей, на них проживающих, в отличие от «неповоротливого» генплана. Мастер-план, по оценкам экспертов, ориентирован на взаимодействии органов местного самоуправления, бизнеса и населения. На вовлечение в разработку мастер-плана местных жителей делается ключевой упор, поскольку в идеале ставится задача сделать жизнь горожан комфортнее, минимизировать отток горожан из региона. Как это заработает в Астрахани, будем смотреть.

Впрочем, у мастер-плана есть и немало критиков. Некоторые представители профессионального сообщества считают, что эта просто модная словесная обертка, и против того, чтобы генплан подменялся мастер-планом. Они допускают, что такая замена, с одной стороны, хоть и упростит процедуру отвода земли под строительство, но с другой — приведет к нарушениям в сфере экологии, отставанию в социальной защищенности населения.

В России сейчас эта модель разработана в 40 городах, а в Дербенте она начала реализовываться. До 2025 года там планируется реализовать 50 проектов. К слову, Дербент в части «большого потенциала и больших проблем» очень похож на Астрахань. Там солидное, как и у нас, число памятников архитектуры, при этом инфраструктура находится в неутешительном состоянии.