Земля в алмазах. В области кадастровая стоимость участков выросла в десять раз

В населенных пунктах Астраханской области в среднем в 10 раз выросла стоимость земли. Результаты кадастровой оценки утвердили в декабре, применять их для повышения арендных ставок начинают только сейчас. Земельный налог по-новому придется платить в следующем году. Однако некоторые муниципалитеты и бизнесмены уже обеспокоены – местами земля подорожала в 60-70 и даже 200 раз.

За шесть лет – в десять раз

Кадастровую оценку проводило московское ООО “Ко-Инвест” – победитель электронного аукциона, организованного областным агентством по управлению госимуществом. Результаты оценки утвердило областное правительство – постановлением от 25 декабря прошлого года.

Сейчас результаты новой оценки для каждого участка можно найти на сайте агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области augi.astrobl.ru.

Прошлая государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов области проводилась в 2007 году. Ее результаты действовали, соответственно, с начала 2008 года на протяжении шести лет.

В среднем по области показатель кадастровой оценки земель населенных пунктов вырос в 10 раз и составляет 803,71 рубля за квадратный метр. При этом наибольшие показатели стоимости – в Астрахани и Знаменске. Средняя кадастровая стоимость в этих городах превышает среднеобластные показатели в 1,5-3 раза. Однако в Астрахани и Знаменске местами стоимость даже уменьшилась.

На селе – дороже

В сельских районах наблюдается самый существенный рост, что обусловлено, объясняют в агентстве по управлению госимуществом, достаточно низкой кадастровой стоимостью для таких земельных участков, установленной по результатам прошлой оценки.

Например, в Наримановском районе кадастровая стоимость земель под объектами лечебно-оздоровительного назначения по предыдущей оценке не отражала реальную рыночную стоимость таких участков, уверяют в агентстве. Во вновь принятой кадастровой оценке стоимость таких земель увеличилась с 2,1 до 120,9 руб./кв.м (рост в 56,75 раза). Похожая ситуация в Красноярском, Лиманском, Черноярском районах области (местами рост в 38-73 раз).

Оспорить – через комиссию

Изменившаяся кадастровая стоимость земли прямым образом влияет на земельный налог, арендную плату за землю и выкупную стоимость участков под зданиями. Именно от кадастровой стоимости земли должны отталкиваться местные власти при установлении этих платежей.

“У органов местного самоуправления есть возможность установить базовые ставки арендной платы и ставки земельного налога таким образом, чтобы баланс интересов государства и населения, бизнеса не был нарушен, – объясняет руководитель агентства по управлению государственным имуществом Наталья Москвитина. – Налоговые и неналоговые доходы местных бюджетов от платежей за землю не снизились, а увеличение произошло с учетом существующей в каждом конкретном муниципальном образовании социально-экономической ситуации”.

Если у владельца участка или арендатора возникло подозрение, что земля оценена неправильно – у него есть два варианта действий, поясняют в агентстве. Первый – обратиться в управление Росреестра по Астраханской области, при котором действует комиссия по разрешению кадастровых споров. Правда, через комиссию можно оспорить результаты оценки не позднее, чем через полгода после вступления ее результатов в силу. Второй – обратиться в суд.

Вперед, на понижение

В астраханской мэрии говорят, что пока вопрос об изменении ставок арендной платы и налога не рассматривают. Сейчас “ведется работа по актуализации данных, устранению выявляемых технических и кадастровых несоответствий”, сообщает управление земельными ресурсами администрации города.

В сельских районах, где оценка оказалась высокой, чиновники готовятся снижать арендные ставки. Эту информацию подтвердили источники в Красноярском и Лиманском районах.

В Камызякском районном комитете имущественных и земельных отношений рассказывают, что у них кадастровая стоимость земельных участков увеличилась в среднем в пять-семь раз. “Надо заметить, что существовавшая ранее стоимость земли была в разы ниже рыночной, сейчас картина более объективная, – говорит председатель комитета Евгений Коротких. – Хотя для ряда участков, в частности, расположенных под объектами торговли, на мой взгляд, новая оценка существенно превышает рыночную”.

По словам председателя к омитета, администрация района готовит предложения по снижению базовых ставок арендной платы для некоторых видов использования земельных участков “в целях уменьшения финансовой нагрузки на бизнес и население”. Утверждать новые ставки будет райсовет. Господин Коротких не исключил и возможного снижения ставок земельного налога, “но это уже дело самих поселений, каждое будет решать для себя”.

Отыграются на клиентахАстраханский бизнес пока не отреагировал на происходящие изменения. Появляются отдельные предприниматели, которые недовольны оценкой и готовятся отреагировать. “У меня в райцентре есть два гаража, – рассказывает один из собеседников “АВ”. – Когда я получил данные с новой оценкой земли под ними, обалдел: 1 миллион 800 тысяч рублей! Может, там нефть или золото? За сами гаражи я при продаже смогу выручить тысяч 600, а землю у меня кто по такой цене купит?”.

Собеседник пообещал судиться, требуя переоценки: “Опыт есть”.

“Бизнес, пока “не въехал” в ситуацию, – рассуждает другой предприниматель. – Потом, конечно, забегают. Хотя, если в Астрахани повышение небольшое, особого шума не будет. Но надо понимать, что все издержки, связанные с увеличением фискальной нагрузки, предприниматели перекладывают на плечи потребителей в виде повышения платы за товары и услуги. У кого не получается, закрывает бизнес. Вспомним, в прошлом году из-за повышения страховых взносов в регионе закрылись 7 тысяч ИП. Нынешнюю ситуацию конечно не сравнить с прошлогодней, но вкупе со всем остальным давление на малый бизнес растет постоянно”.

Как оценивали

Кадастровой оценке подлежит вся земля Астраханской области. Оценка, согласно закону, должна проводиться не реже, чем раз в пять лет. После переоценки земель населенных пунктов на очереди переоценка земель промышленного назначения, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, земель садоводческих обществ, водного и лесного фондов.

Чтобы оценить кадастровую стоимость земли, работникам компании-оценщика не нужно обходить все участки персонально. Оценщик использует методы массовой оценки: собирает информацию о социально-экономической ситуации в каждом районе области, анализирует изменение инфраструктуры, спроса на участки каждого вида использования и так далее, анализирует изменение рынка недвижимости, а также строит математическую модель зависимости стоимости от указанных факторов.

Волгоградская земля – дороже

В Волгоградской области бизнесмены уже почувствовали на себе изменение кадастровой стоимости земли. Волгоградская переоценка прошла годом раньше, и налог уже повысился, причем существенно. В Котовском районе области предприниматели жаловались, писала в марте “Высота 102”, что земельный налог для фермеров поднялся в 20 раз, для прочих предпринимателей – в 27 раз. При этом для крупного бизнеса, возмущались сельчане, налог почти не поднялся.

Почем земля?В Астрахани кадастровая оценка земли практически не изменилась (повышение – от 0,25 до 1,35 раза). В сельских районах области есть участки, где рост получился в 30-70 раз. Самый рекордный рост по области зафиксирован в Лиманском районе – для земли под автовокзалами, железнодорожными станциями, портовыми сооружениями (с 4 до 844,3 рубля – в 213,32 раза).

Из чего складываются налог и арендаАрендная плата складывается из кадастровой стоимости и применяемых к ней базовых ставок. Конкретные размеры ставок арендной платы устанавливает администрация города или сельского района на уровне, соответствующем сложившейся в каждом районе социально-экономической ситуации. Величина земельного налога складывается из кадастровой стоимости и ставок земельного налога, устанавливаемых сельсоветами.