Как выбрать управляющую компанию

Добросовестную и "отлицензированную"Две революционные новации в отрасли ЖКХ, произошедшие нынешней весной, похоже, совсем запутали жителей многоэтажек, которые не смогли толком определиться с формой управления своими домами. Обязательное лицензирование управляющих компаний (УК) и фактическая отмена непосредственной формы управления (НУ) поставили даже перед активными астраханцами множество вопросов. Часть из них была задана представителям УК, собравшимся за "круглым столом" медиацентра Издательского дома "Каспий". "Возьмём любой дом" Уже 105 управляющих компаний из 110 действующих в Астрахани прошли процедуру лицензирования и получили разрешение на обслуживание многоквартирных домов. Однако, как показывает опрос, проведенный недавно на сайте КаспийИнфо (см. инфографику), большинство горожан не знают, какая УК работает с ними, порядка 70% считают работу своих УК недостаточно хорошей. Многие вообще не имеют понятия, какова форма управления в их доме. Участники "круглого стола" практически в один голос говорили, что готовы взять каждый дом, который пожелает заключить с ними договор, но на условиях безукоризненного выполнения его сторонами. Тарифы регулируются договором Извечные разногласия между собственниками жилья и УК, связанные с тарифом на содержание и ремонт жилья, стали на "круглом столе" одними из обсуждаемых. Многие горожане спрашивают: "А почему в соседних домах за квадратный метр платят 10 рублей, а мы – 12?". По мнению участников "круглого стола", до астраханцев обязательно нужно донести главное: эта расценка в домах может быть абсолютно разной и зависит от многих факторов: возраста домов, состояния коммуникаций и т.д. Единой, утвержденной каким-либо административным постановлением, не существует. Этот тариф определяется договором между жильцами дома и УК. Более того, если УК берется обслуживать дом "за копейки", значит, жильцам нужно задуматься о добросовестности управляющей компании. Однако есть минимальный перечень услуг, установленный постановлением правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 г., и утвержденные предельные расценки на работы, выполняемые УК. Перечень может дополняться по желанию сторон. Исходя из этого и устанавливается тариф на содержание и ремонт жилья. Трудно­выполнимый минимум Тема чрезмерного административного надзора и объем работ, регламентируемый постановлением № 290, особо остро обсуждалась представителями УК. "Невозможно выполнить этот перечень услуг даже при 100-процентной собираемости, – считает юрист управляющей компании "Неатон-КоммунСервис" Сергей Бобров. – Государство переложило львиную долю ответственности на УК и выполняет только роль контролера с помощью надзорных органов. А штрафы за невыполнение предписаний – огромные, соизмеримые с оборотом компании за год с одного дома. И отдавать их приходится за счет средств жильцов. Нужно отметить, что многие дома нам передавались без капитального ремонта. А других средств, кроме денег жильцов, у нас нет". Зачем душить "управляшку" Почти все участники "круглого стола" высказывали опасения, что организации, которые стараются создать все условия для нормального обслуживания домов, начинают испытывать на себе административный прессинг в виде всевозможных и не всегда правомочных проверок. "Любыми способами начинают душить добросовестные УК. Например, путем принятия зачастую невыполнимых нормативных актов. Неоднократное неисполнение предписаний влечет за собой лишение лицензии. А это значит, собственники домов лишатся добросовестных УК", – убежден директор УК "ЖЭК № 7" Артур Витковский. Он вообще считает, что в сфере ЖКХ назрели реформы и государство должно минимизировать свое присутствие на этом рынке. По мнению руководителя УК, нужно, чтобы каждый научился отвечать за свой дом. "Невозможно угодить всем жильцам сразу. Один хочет, чтобы ему скамейку выкрасили в зеленый цвет, другой – в желтый. Должен быть обоснованный тариф, на который действительно можно содержать дом, а не заниматься фикцией". "Коммуналка" как кабала Сложные коллизии могут возникнуть между управляющими компаниями и поставщиками ресурсов, если будет заключен договор на сбор управляющими компаниями денег с жильцов за коммунальные услуги. Это, как считают участники "круглого стола", сразу разорит все УК. Долги населения перед ресурсными компаниями в масштабах страны огромны, поэтому найден способ, чтобы эти долги вытребовать, убеждены в УК. Все задолженности жильцов непосильным бременем лягут на управляющие компании. "Со злостного должника, как правило, нечего взять. Но долг можно истребовать с УК. И она будет расплачиваться своим имуществом и деньгами жильцов на содержание домов", – убеждены руководители управляющих компаний. Пока сдерживают решения собственников жилья, которые хотят оплачивать "коммуналку" напрямую поставщикам тепла, воды, газа и света. "Неприкаянные" дома Дома, которые не определились с управляющей компанией или вообще с формой управления, выставят в определенный срок на конкурс уже без согласия собственников жилья. Дома будут обслуживаться той компанией, которая выиграет тендер. УК может не взять дом, если он ей экономически невыгоден. Все будет зависеть от условий конкурса и состояния дома. Жильцам надо шевелиться Управляющую компанию можно выбрать самим жильцам дома, если прежняя их не устраивает. Что для этого нужно сделать? Собрать максимальную информацию о компаниях, работающих на этом рынке. Обращать внимание на их опыт работы на рынке и материально-техническую базу. Такие данные должны быть в открытом доступе в Интернете. Лично встретиться с руководителем УК, узнать, какие услуги и по каким тарифам она оказывает. Изучить список домов, которые она обслуживает, а также количество и расположение аварийно-диспетчерских служб. Проинспектировать территории и расспросить об УК проживающих там жильцов.