Персональное планирование: покупаем квартиру

Управляющий офисом БКС Премьер1 в Астрахани Владимир Ларионов

По данным социологических исследований, примерно треть россиян объединяет одна важная цель – приобретение нового жилья2. Из этой статьи вы узнаете, какую стратегию накоплений можно избрать и как может приблизить покупку жилья грамотно составленный персональный финансовый план (ПФП).

Своя квартира, собственный дом... Многие повторяют эти слова годами как мантру, но какие конкретные, реальные шаги к осуществлению своей цели делает большинство людей? Одни пытаются бессистемно откладывать деньги в конверт, пока их не съедает инфляция или спонтанное желание спустить накопленное на яркое путешествие или дорогой автомобиль. Другие, накопив на минимальный первоначальный взнос в 10-15%, тут же лихорадочно ищут ипотечную программу, зачастую даже не осознавая, что переплата банку за максимальный кредит может порой составлять еще одну стоимость квартиры, а "своим" это жилье станет лишь тогда, когда будет выплачен последний рубль задолженности кредитному учреждению. А третьи вовсе приуныли, поскольку вынуждены платить за аренду жилья и какой уж тут собственный дом… А зря.

Если Вы имеете ежемесячный стабильный доход, превышающий основные расходы, и если покупка квартиры для Вас настолько важна, что Вы готовы действовать по-новому, Вы сможете собраться с силами и мыслями и перейти к пошаговой реализации заветной цели. Не корите себя за то, что не копили и не инвестировали раньше. Как гласит китайская мудрость, "лучшее время, чтобы посадить дерево, было 20 лет назад, следующее лучшее время – сегодня". Так что начните путь к цели как можно быстрее.

Любая цель подразумевает стратегию движения к ней. Первый шаг в вашей стратегии — самый простой и, пожалуй, самый приятный. Вам необходимо определиться со стоимостью будущего жилья, его расположением, другими параметрами. Молодая семья должна думать о будущем "гнезде" в разрезе возможного пополнения. Но помните: от реальной оценки ваших финансовых возможностей зависит успех вашего предприятия. Так же трезво установите сроки накопления.

Смоделируем следующую ситуацию. Иван и Анна – молодая семья – живут в городе N-ске, снимая малогабаритную "однушку" в спальном районе за 20 тысяч рублей. Они планируют в ближайшие годы купить двухкомнатную квартиру в ближайшем пригороде N-ска за 3 млн рублей и уже прикинули оптимальную планировку:

Супруги зарабатывают на двоих 92 тыс. рублей в месяц, при этом за время совместной жизни им уже удалось накопить на депозите 400 тыс. рублей. Срок депозита истекает через несколько недель и на семейном совете встал вопрос – брать ипотеку, используя средства с депозита как первый взнос, либо действовать иначе (ведь текущие ставки по ипотеке "кусаются").

Придя к финансовому советнику БКС Премьер, супруги подробно поведали о своем замысле, указали стоимость своей цели – 3 млн рублей, а также желательный срок достижения – 4-5 лет (2019-2020 гг.). В беседе со специалистом они отметили, что за вычетом основных расходов (аренда, коммунальные платежи, питание, транспорт, одежда, развлечения) в свободном распоряжении у них остается 37 тыс. рублей, однако ряд расходных статей можно безболезненно сократить и откладывать ежемесячно по 40 тыс. рублей. Практика БКС Премьер, в основе деятельности которого лежат принципы ПФП, показывает, что сократить ненужные расходы на 5-10% под силу большинству домохозяйств.

По сути, у молодых супругов есть три варианта:

Ипотека с первоначальным взносом 15%. В приведенном случае это 450 тысяч рублей. Простой подсчет показывает, что при процентной ставке 16% годовых и сроке кредита 5 лет, ежемесячный платеж составит 62 011 рублей, а фактическая переплата превысит 1 млн 170 тысяч рублей.

Самостоятельные накопления. Если бы супруги просто откладывали ежемесячно по 40 тысяч рублей, то к желаемому сроку накопили бы почти 2 млн рублей (40 000 х 12 х 4 = 1 920 000). Причем размещение этих средств даже на обычном депозите с возможностью регулярного пополнения за три года принесло бы уже 2 млн 278 тысяч рублей. Вспомним также про депозит Ивана и Анны, срок которого истекает вскоре. Новый вклад под 10% на 4 года мог бы принести 595 тысяч рублей. Таким образом, суммарно накопления супругов к 2020 году составили бы 2 млн 873 тысячи рублей. Может быть и иной сценарий: те же 400 тысяч с закрытого депозита Иван и Анна могли бы разместить в ценные бумаги, например, в облигации с купонным доходом, открыв Индивидуальный инвестиционный счет3 на три года, а по его закрытии получив льготу от государства в виде освобождения от 13%-ного налога на прибыль. Потенциально использование ИИС вполне могло бы позволить нашим героям достичь рубежа в 3 млн, однако им следует помнить о том, что вложения даже в консервативные ценные бумаги сопряжены с определенным риском, например, с дефолтом компании-эмитента облигаций.

Совмещение накоплений и кредита. Вероятно, у Анны и Ивана с помощью комбинации финансовых инструментов, рекомендованных в персональном финансовом плане, может получиться накопить к весне 2020 года до 2,8-3 млн рублей, однако стоимость цели, скорее всего, за этот период тоже увеличится. Допустим, квартира будет дорожать на 5% ежегодно. Тогда в 2019 году она может стоить уже 3 млн 616 тысяч рублей. Но у молодых супругов так или иначе будет иметься солидная база накоплений и относительно небольшой кредит на недостающую сумму будет уже совсем не обременительным, а переплата – незначительной.

Взвесив все "за" и "против" вместе с финансовым советником БКС Премьер, Анна и Иван решили завести средства с депозита на ИИС, чтобы вложить их в ценные бумаги, а также параллельно открыть пополняемый вклад, причем средства с зарплатных карт супругов – по 20 тысяч рублей – будут списываться на этот счет автоматически. Это весьма удобная форма накоплений. Финансовый план супругов будет регулярно обсуждаться с "семейным" финансовым советником, и, возможно, следуя этому плану, Анна и Иван смогут обрести собственное "гнездо" несколько раньше, чем планируют.

Обсуждение покупки жилья с профессионалом позволило сделать им важный вывод. Сейчас, возможно, не лучшее время для ипотеки, даже если есть средства на первый взнос. Потому что ставки слишком высоки. Со временем ситуация может измениться. При наступлении стабилизации ставки вернутся на докризисный уровень, так что можно будет взять ипотечный кредит на более выгодных условиях, воспользовавшись уже накопленными деньгами, которые до тех пор можно выгодно разместить в различные финансовые инструменты.

Мы рассмотрели типичную ситуацию – финансовая цель "квартира" является безусловным лидером в России. Вместе с тем, возможности и предпочтения у всех разные. Поэтому личный финансовый план для каждой ситуации будет уникален.

Вы можете уже сейчас воспользоваться бесплатным персональным онлайн-планировщиком на официальном сайте БКС Премьер – bcspremier.ru и увидеть воочию, что такое ПФП. "Онлайн-планировщик" даст вам конкретные рекомендации: какие действия можно предпринять для получения возможности достичь своей цели. Использование рекомендации приводит к пересчету параметров и выдаче возможного инвестиционного решения в каждом конкретном случае. Готовый план необходимо оперативно обсудить с финансовым советником, отправив все данные в БКС Премьер.

Успешных вам инвестиций и достижения всех целей!

Астраханский филиал БКС Премьер:

ул. Адмиралтейская, 39.

Тел: (8512) 63-36-10.

bcspremier.ru

На правах рекламы

1 Наименование "БКС Премьер" используется Акционерным обществом "БКС – Инвестиционный Банк" в качестве коммерческого обозначения для идентификации предоставляемых банком услуг. Акционерное общество "БКС – Инвестиционный Банк" (Генеральная лицензия ЦБ РФ № 101 от 15.12.2014 г.).

2 http://wciom.ru/index.php?id=459&uid=115115

3 ООО "Компания БКС", лицензия №154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.