Готовый арендный бизнес: как сохранить и приумножить капитал при высокой инфляции
На рынке недвижимости высокая инфляция приводит к двум вещам: росту цен и сокращению количества свободных помещений. Новое строить дорого, а уже готовое занято арендаторами. Как инвестору выжать максимум из этой ситуации?
Рассмотрим инвестиционную модель, в основе которой — вложения в готовый арендный бизнес (ГАБ). «Зайти» в такой бизнес проще всего через ЗПИФы — закрытые паевые инвестиционные фонды, которые носят коллективный характер инвестирования.
Виды инвестиций в готовый арендный бизнес
Коммерческая недвижимость — это помещения, которые используются для извлечения прибыли: офисы, склады, торговые центры, магазины, гостиницы, рестораны и многое другое. Разберем самые популярные варианты для инвестирования.
Офисы
До пандемии и событий 2022 г. данный сегмент недвижимости выглядел перспективным для инвестиций. Однако после ряда банкротств и ухода из России зарубежных компаний на рынке возникло большое количество вакантных площадей. Если арендатор съезжает из помещения, то инвестор перестает получать прибыль. В нестабильные времена инвестировать в офисную недвижимость стоит только в том случае, если арендатор представляет российскую компанию и ведет коммерчески успешную деятельность.
Склады
Этот вид коммерческой недвижимости был особенно востребован в период пандемии, так как компании стали наращивать обороты в области e-commerce. Однако из-за ухода с российского рынка зарубежных компаний спрос на складскую недвижимость заметно снизился. Инвестору, который решил вложить деньги в этот вид коммерческой недвижимости, стоит особое внимание уделить анализу местоположения объекта: чаще всего пользуются спросом складские помещения рядом с предприятиями и/или крупными транспортными развязками.
Гостиницы и рестораны
Наиболее рискованный и поэтому наименее популярный тип готового арендного бизнеса. Имеет высокую зависимость от экономической ситуации в стране, сезонности и многих других факторов. Кроме того, гостиницы и рестораны требуют вложений: например, ремонт систем водоснабжения и канализации, который, как правило, ложится на плечи собственника помещения.
Торговая недвижимость
К этому виду коммерческой недвижимости относятся все помещения, предназначенные для розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Здесь также есть риск потери арендаторов. Во время пандемии особенно заметно пострадал fashion-рынок. А вот магазины, торгующие товарами первой необходимости, чувствовали себя уверенно, и некоторым даже удалось увеличить прибыль.
Какой вид готового арендного бизнеса выбрать
При выборе ГАБ:
- Проанализируйте рынок недвижимости и определите наиболее перспективные сферы для вложения средств.
- Оцените доходность и риски, связанные с покупкой объекта — напрямую и с помощью ЗПИФ.
- Изучите юридическую документацию предыдущего владельца объекта. Или поручите это профессионалам.
- Лично оцените состояние объекта, насколько он соответствует требованиям арендаторов.
- Определите оптимальную стратегию управления бизнесом, включая вопросы аренды, ремонта и обслуживания объекта.
Наиболее высоким уровнем адаптации к кризисным ситуациям обладает торговая недвижимость. Однако необходимо внимательно читать договор: в нем должны быть прописаны условия по индексации арендных ставок и привязке арендных платежей к розничному товарообороту. Если эти условия соблюдены, то инвестиции в торговую недвижимость будут своеобразной защитой от инфляции, так как повышение цен увеличивает показатели товарооборота и, следовательно, арендный поток и доход инвестора.
Как инвестировать через ЗПИФы
В России есть несколько платформ для коллективного инвестирования через ЗПИФы. Компании объединяют деньги инвесторов для покупки крупных объектов. У такого подхода есть ряд преимуществ перед индивидуальным инвестированием: можно вложить любую комфортную сумму, выбрать несколько фондов для диверсификации рисков, избавить себя от забот, связанных с управлением объекта. Что немаловажно: у профессиональных компаний есть специальные команды, которые всесторонне анализируют объект и принимают по нему решение.
Посмотрим на примере краудфандинговой площадки AKTIVO, как происходит покупка коммерческой недвижимости через ЗПИФы. Компания находит объект — в основном, это торговые центры и сетевые магазины, формирует фонд (по принципу «один фонд — один объект»), передает управление фондом управляющей компании «Альфа-Капитал», предлагает инвесторам материалы с коммерческим и финансовым анализом объекта, прогнозы под доходности. Инвесторы, которым понравится объект, могут купить паи на комфортную для себя сумму.
Вывод
Инвестиции в готовый арендный бизнес — хороший инструмент для защиты капитала от инфляции. Чтобы правильно выбрать объект, нужно учитывать множество факторов, влияющих на доходность и риски. Стратегия инвестирования через ЗПИФы поможет избежать множества рисков, связанных с покупкой и управлением объектов. Такие площадки, как AKTIVO, предлагают инвесторам коллективные инвестиции в качественные объекты недвижимости.
Реклама. ООО «АКТИВО»